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县城的房地产市场目前处于什么样状态?今后县城的房子会贬值吗?

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发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
  众所周知,在2015年之后的那一波上涨行情中,全国三四线城市包括县城的房价几乎涨了个遍。如今县城的房价普遍在6000、7000元,比过去翻涨了一二倍。但是值得关注的,相对于上层级城市,县城的人口往往是最少的,因为按照人口流动趋势,县城是人口净流出城市。那么县城的房价达到6000、7000元,与人口和购买力是否对称,县城的房子的总量和市场处于一个怎样的状况,以及未来县城房价的发展趋势如何?借此机会聊聊这个话题。
  笔者所居住的城市是一座三线城市,因为工作关系经常到市辖县去办事,因此对县城居民的收入情况有所了解。其实即便在我们这个相对富庶的省份,县城居民的平均收入也就在3000多元。那么县城居民如果购买一套100平米的商品房,即便没有消费的情况下,大概也需要15~20年。很显然,县城的房价收入比严重失衡,房价不是真实购买力的体现。而作为末端城市,这样的房价应该说是很不稳定的。
  那么县城的房子总量又处于怎样的状况呢?我们不妨先来归纳下购买县城房子的都是哪些人。
  其实过去几年购买县城房子的人还是挺多的,只是到了房价高速上涨期以后,以居住为目的的购房者并不多。一是一些人看到县城的房价一天天的上涨,按耐不住想赚钱的冲动,于是也参与到投资炒房的队伍中,这类人属于投资性购房。二是当地农村的农民遇到儿子结婚、子女上学的,受婚嫁习俗影响,或望子成龙心切,在城里为子女买的房,这类人属于刚需类购房。三是一些农民的农宅被拆了没地方住,或者在农村搞水产养殖和蔬菜大棚的农民赚了钱去城里买房,属于被动置业或投资性购房。四是外出打工人员在大城市买不起房,害怕老家房价继续上涨,返乡置业。五是是少数农民有攀比心理,看见别人在城里买了房,为了面子东挪西借凑钱买了房,属于购买“面子房”。
  从以上情况不难看出,除了年轻人结婚、子女上学,以及农村拆迁户买的房子可能会有人住,其他像返乡置业的人都要回到大城市继续打工,买的房子就空在那了。那些买了“面子房”的人由于长期生活在农村,在城里没有稳定工作能够维持生活,只能继续在农村种地,房子也都扔在城里空着了。而很大一部分的投资者,他们平常住惯了农村的大房子,投资本来就是为了赚钱的,也根本不可能去住。于是就造成县城的房子大量空置。机构数据显示,县城房子的空置率在30%左右。
  县城的房价未来发展趋势如何,会贬值吗?笔者认为整体是一个下降趋势,有这么几个原因。
  第一,人口和经济是关系城市房价涨跌的核心要素,但是县城无论是人口还是经济,在现有的城市构架中都不占优势,而且随着大中城市落户限制松绑,今后县城人口不一定按照原有的模式先向地级市流动,而会呈现跨越式流动直接涌向大中城市。同时因为县城的就业机会相对较少,也很难吸引外来人口进入,无法形成规模性购房需求。而上层级城市对于优质资源的虹吸现象有增无减,还将会导致县城的科技、人才、市场等优质资源流失。
  第二,如今全国房价已经存在比较严重的泡沫,即便是大城市的空置率也在15%以上,因此国家的楼市调控政策未来一定是沿着软着陆的方向运行。只是由于目前处于经济转型升级的特殊时期,政策不能允许房价出现剧烈震荡,故而一再提出“三稳”要求,但是长期来看县城的房价肯定要下降。至于下降多少,要看各地的经济繁荣情况。如果当地的经济发展势头良好,则可以通过增加居民收入、稳住房价不涨不跌的办法,逐渐拉近房价和收入之间的距离;那些经济没有发展潜力、人口严重不足的县城,则会在现有的价格基础上出现直接下跌。
  第三,实际上经过多波次的返乡置业,以及投资需求等推动下,县城的房价已经处于很高的价位,过去有能力购买的人基本上都已经买过了,买不起的现在也更加买不起了。加之县城的市场已经处于饱和状态,而投资性置业对于房价又有很高的上涨指标要求(目前房价需保持8%以上的涨幅才能赚钱),因此现在很多人投资变得越来越谨慎,大都选择去上层级城市投资了,县城市场的需求量今后肯定会逐渐减少。那么县城的房价在失去支撑的情况下,未来大概率要出现下降。
  第四,由于县城的地方不大,人口又很有限,房子空置率较高,而商品房的建设还在持续增加,且后期建的房子无论是小区定位、质量、配套、环境等都比早期建的房子有优势,有的还自带装修,开发商给予多种优惠等,今后的购房者多数也会选择新房,而不会去购买旧房。加之“棚改”变“旧改”以后导致市场需求量减少,都会导致县城的房价下降。
  因此,县城的房地产市场目前整体处于价格虚高、市场饱和的状态。由于过去的房价被炒的太高,以及人口外流、购买力不足、经济发展缓慢等叠加影响,在国家房住不炒的定位下,今后房价很难有大幅度的上涨,加之投资性需求无法被调动起来,房价涨跌主要看不同城市的人口和经济发展状况,多数县城的房价会出现下降,房子回归到纯居住属性。(来源:今日头条 抽时间来看看)

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