设为首页收藏本站

信阳网

 找回密码
 注册
查看: 1373|回复: 0

关于房价,总结了20条常见错误观念

[复制链接]
发表于 2020-6-30 09:26:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
  一个常年研究中国房价现象的总结。
  误解一:中国房价很高。
  实际:根据去年的国家统计,全国卖出新房17.16亿平方米,其中大约15.5亿平米属于住宅,销售额为15.97万亿,其中大约14万亿属于住宅。也就是实际全国住宅新房均价是9400元每平米,这个房价并不高。放在全世界都属于偏低。大家觉得偏高是因为发声的人收入高,住在高价城市,不断追逐高价房子,而实际上即使是一线城市或者省会,都有那种极为老破小的房子价格很低,但是没人关注。
  误解二:央行放水,所以导致房价上涨。
  实际:根据央行的货币每年存量,以及每年的扩张比例,就是所谓的M2增长率,历年来没有和房价的上涨产生相关性,甚至经常产生负相关,因为经济不好时,央行反而更加扩大M2投放,但是当年的房价却不涨,多年来,日本货币扩张是全世界最厉害的,但是房价基本涨的极少。
  误解三:中小城市棚改导致房价加速上涨。
  实际:说中小城市棚改的人可能不知道大城市也在棚改,花的钱更多,只是因为单户补偿金额高,导致棚改面积有限,不被人察觉,并且,没有任何统计数据进行统计后发现棚改金额高低和房价走势相关,这种说法纯粹是一些在一二线城市卖房的人写文章恐吓大家别去三四线城市买房的软文。
  误解四:一线城市房价的涨幅是三四线城市的好多倍。
  实际:我们不排除可能有一些小的板块在以十年为单位下,涨幅达到十倍,比如北京通州或者深圳宝安,或者是上海广州的某几个小区域,但是这些案例占全国房产份额不到百分之一,不足以代表所有大城市。实际上是一线城市从统计上来说,十年大约增幅为260%,比如北京上海深圳广州十年前分别大约为2.5万,2.2万,1.7万与1.5万。但是十年前,大量的三四线城市的房价均价在2500到3000元左右,目前均价则是大约为6000元,涨幅大约是200%到250%之间。然而大家忘了租金差异,三四线城市的租金回报更高,所以到底谁输了谁赢了,还不能确定,因为三四线城市主要是东北和小地方跑输而已,也只是输了一点点,没有什么好几倍的说法。
  误解五:中国人越来越买不起房了。
  实际:二十年前大约我们的家庭收入每月是1000元,现在是每个月6000元,而当年房价每平米是1500元,现在是9500元。总的来说房价的涨幅年化下来,只比收入涨幅多了1%。实际上最近十年的涨幅有人算过是这样:
  十年来,只有一线城市房价涨幅超过收入涨幅
  2011到2015以及过去两年,房价涨幅都输给收入涨幅,而二三四线城市的涨幅对比十年前,买房反而更容易了。以前要拿13年收入来买房,现在变成12年收入,只有一线城市的人从21年变成25年。之所以我们会认为越来越买不起房,是因为我们很多人都在往高房价的地方跑,这些人说话更大声。
  误解六:全世界就中国人最爱买房,收入全部拿去买房了。
  实际:全世界人民都需要买房,都在为房子付出代价,没有一个国家有能力帮居民彻底解决住房问题,以前的少数特殊国家号称解决的,都是提供给全体居民极为狭小的房子,完全不是市场化需求。不论是美国日本还是哪个国家,住房开支基本都占开支的25-35%之间,中国的数据刚好在中间,日本偏低是因为老龄化,不再需要大量的新房,美国则是因为有房产税以及各种维修房屋成本,住房开支比中国更高。以上面第六点来看,三四线城市的人用了12年完成买一套房,如果是拿出三分之一收入买房,则计算得出用36年完成购买一套房,如果是工作50年,则剩下14年的收入会多出很多储蓄,其结果就是继续买房,再次把房价提高。
  误解七:中国人的房子已经够了,以后再盖的房子谁来买。
  实际:这句话十几年前就有人说了,但是最近一两年的房产销售量或者销售额仍旧持续创新高,因为我们会拆掉老房子,我们的年轻人想要大房子,也会分家,也会有临时去外面租房等等等。同样的说法,应该说四十年前美国和日本就基本上每个家庭都有房子,但是四十年来,他们仍旧在大量的盖房子。日本去年建了80万套新房,而美国建了600多万套新房。中国台湾地区则是20年前的人均居住面积就超过40平米了,而中国大陆地区现在才达到这个数字。
  误解八:房价是由高收入的人决定的。
  实际:准确说法应该是高房价的地方是由高收入群体决定的,一般人的收入决定了这个城市的房价均价。今天如果没有限购政策,包含限贷以及各种交易限制,那么最有钱的10%的人可能早就把一半的房子都买走了,因为他们可以不断的钱滚钱来占据房子,但是这是古代。现在的社会,有各种限制不让有钱人随意占房子,而较穷的人也只能买普通的房子,举例来说,上海最近十年涨价最多的是一般人勉强能负担的二手老房以及小面积房子,而早年那些豪宅反而涨价不多,他们无法来占领更多的豪宅,政府不允许。
  误解九:经济越发达的地方,房价越高。
  实际:经济和房价的关系只是一部分有关。比如上海的人均收入高于北京,但是北京房价比上海高,苏州的经济比厦门发达,但是厦门房价更高,辽宁的人均收入高于云南广西,但是总体房价偏低一些。这种例子不胜枚举,房价取决于行政权力,气候,人口移动,生育率,人口结构,交通,以及收入,还有一个很重要因素是预期,就是取决于宣传,不能光看收入,否则鄂尔多斯,东营以及克拉玛依等这几个城市的房价应该是全国前几名。
  误解十:租房不如买房或者反之。
  实际:这种题目是毫无意义的,比如你小孩考上某地大学,必须在外租房,难道租房不如买房?比如你工作不够稳定,还不能确定是否固定在某地,难道就一定必须立即买房?万一有更好其他地方的选择呢?买房或者租房,都是有其阶段性和适用场景,在目前国内的国人资产配置习惯下,如果有能力投资,寻找到一个合理的租售比位置投入,租金有合理回报就是一个好的资产配置。反过来,如果你刚好被派到一个人口正在外流,租售比又极低的地方,即使刚好有一笔资产需要配置,也不应该立即投入买房,可以先租房,然后随时关心关注房产信息,在合适的时间和地点投入房产。实际上,就有一些富人,自己投资买房了好几套在出租,却自己租房住着。
  误解十一:拍地太多的城市,房价涨不起来。
  事实:没有任何相关性,如果拍地多了,不好卖了,开发商第二年就会自动的谨慎拿地,因为没有开发商会做好人,先大量拿地然后放着卖不出去积压资金。现在有些地方卖的不好,极大因素是受到不可控的政府政策因素中途干扰影响。
  各位可以参考16和17年拿地的排名,自己算下人均拿地金额,然后对比去年的销售情况,我之前做过类似数据跟踪,发现确实无关。
  2016年拍地前几名
  2017年拍地前几名
  误解十二:中国人平均首次购房年龄是27岁。
  事实:一个勉强算正确的调查图表,被人误会解读,以讹传讹,最后居然到现在搜索首次购房年龄还是27岁,估计再过五年搜索结果还是一样,这个以前我文章解释过了,有兴趣的可以自行搜索,真实购房首次年龄最高的是一些高价城市的房子以及四五线的房子,大约34岁到35岁,前者是买不起,后者是他们之前一直住在自建房,到了小孩要上小学才转移到城里,并且买房。有些城市则大约是31岁买房,主要是年轻人进入的多的中等城市。
  误解十三:再过一代人,四线五线城市就没人了
  事实:很多小城市的人口正在回流。这就是所谓的孕妇现象,比如你是邵阳的,到了深圳,发现身边很多也是邵阳来的,就认为邵阳的人都跑了,或者你只是恰巧老家邻居几个年轻人都去了长沙和广东,就一口咬定邵阳到了下一代人就都跑光了。研究人口如何移动,移动多少,往哪里去,造成什么样的人口结构改变,并不是只有小城市才有的问题,大城市也存在这个问题,主因为大城市的人开始老龄化,并且生育率大降(以后死亡人数会迅速超越出生人数),根据中国台湾的数据显示,目前台湾平均年龄中位数最高的已经变成台北市,而以往老龄化最严重的嘉义县,反而开始年龄中位数开始减缓提升速度。根据我的推算,20年后人口最可能仍旧持续增加的一定是目前生育率最高的两三个省。
  误解十四:中国很难超越所谓的中等收入陷阱
  事实:中国早已跨越中等收入陷阱,但是有大量的经济相关文章为了博取眼球,故意拿一些国外故作高深的理论来质疑,只为了吸引流量而已,他们赚取了不少广告费的前提就是不能说真话。用购买力指数来衡量国家发展水平,目前70%的地区,已经生活水平超过世界平均值。中国的很多财富并不由居民持有,但是却由居民享受着这些福利,这在统计上无法统计出来,比如医疗,交通,城市配套服务等等消费开支,极大部分居民的支出项目由政府项目分摊。
  误解十五:通货膨胀是魔鬼
  事实:所谓的通货膨胀,仅仅是一个经济数字,对我们没有那么大的影响,很多人也不知道什么理财,也不知道什么是投资,并没有因此而过上了多么悲惨的日子。大量的人拿上个世纪计划经济时代的物价来对比目前的物价,也不去再把一年大约百分之三百分之四的世界各种物价指标进行平衡,也不去参考我们以前很多物价对比国际还有差距(主要是因为人口优势带来的一些人力相关成本产品与服务),现在更多的经济学家已经在讨论通缩,而不是通胀问题了。
  误解十六:有些国家控制房价控制的很好,比如新加坡德国
  事实:这给居民实际带来更多的坏处。实际上德国几个大城市的房价最近四年差不多接近翻倍了,德国之前房价控制好不是因为政府的作用,而是整个德国的企业形态和社会治理与人们生活习惯的综合,现在社会形态改变,大公司和年轻人开始往大城市集中,大城市的房价暴涨,与政府政策相关性不大,慕尼黑一百多万人口的城市,房价大约人民币每平米6万,外还得交高额房产税。而新加坡居民大量的人不能从事房产投资后,进而在其他开支方面,比如交通和教育等,畸形的投入,形成新的社会问题,唯一剩下20%纯私人住宅房价也是非常的高。
  误解十七:宇宙中心永远第一
  事实:去年宇宙中心已经不是第一。2018年以前,应该说维持了大约十年的神话,全中国人都相信那个宇宙中心是集资金,人才,权力,教育,文化,等等等都是全国第一的优势登上了宇宙中心,所以未来即使再过一百年,也没有其他城市能击败这个中心。言犹在耳,如今 ........ , 所以,即使是宇宙中心都有退位的时候,更何况那些目前号称有什么多好条件的城市,未来都有可能不堪一击。
  误解十八:买了鹤岗房子的人都亏死了
  事实:没有这条新闻,只听过买其他城市亏的,偏偏没有买鹤岗亏钱的。那些所谓的五万六万的房子,都是当年开矿时公家分配的郊区房子,现在没矿了,就拿出来低价处理,因此拉低了整体鹤岗房价,我们可以说鹤岗的房价是因为人口外流加上生育率太低导致难以上涨,但是如果算上租金本身的自住效益,根本不存在赔钱问题。群里有人说如果房价不涨,买房有啥意义,我之前提过国外有个城市,房价在人口减少后,房价下跌,但是租金非常高(租金收益大约是8%,但是房价每年下跌2%),这种地方我也愿意投资。群里最近有人在讨论沿海一个极为低价的城市,同样是租金蛮高,也有类似的效应存在。
  误解十九:只有七十年产权的价值远低于永久产权的财产
  事实:财产的价值必然与时间挂钩,这个稍微学过会计或者懂一点点数学的人点一下就明白了。有些人之所以容易被保险公司骗,也是因为不懂时间价值导致。这点以我观察我们群友的学历来看,不需要再解释了,讨论七十年产权毫无意义。
  误解二十:房产税来了,房价必然暴跌
  事实:即使开征房产税成真,政府也不可能放任不管任其暴跌,没人会干杀鸡取卵的事情,观察世界的案例,最可能的是优先从富人手上开始收税,从高价地区先开始收税,一步一步展开,并且房产税通常是地方税,为了解决地方问题而收。中国的大小城市发展不均有一部分要怪房产税没有及时开征,这必然也是未来会考虑的事项,小城市更不需要担心房产税问题。(来源:今日头条 随性的日子)

*滑动验证:
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|Archiver|小黑屋|信阳网 ( 豫ICP备11020369号  

违法不良信息举报中心   河南省互联网违法和不良信息举报中心

豫公网安备 41159002000073号

GMT+8, 2020-7-8 09:57 , Processed in 0.114418 second(s), 22 queries , Gzip On.

Powered by xywcms! X3.4

© 2001-2013 信阳中和文化传播有限公司.

快速回复 返回顶部 返回列表