小区人防车位之争愈演愈烈，未来信阳地下人防车位或将...

毛毛

网传深圳42个小区业委会联合进行人防车位维权，要求相关部门公开土地增值税清算中人防工程成本是否列入开发成本。

小区人防车位使用权，一直以来都是有开发商占用，但具体的使用权归属，却一直都是一笔糊涂账。

关于地下人防车位归属，部分业主与开发商都是各执一词。有的业主认为“人防车位”作为小区公共配套，理应归全体业主所有。开发商引用民法典第二百七十五条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，以及根据《人民防空法》第5条“谁投资谁收益”的规则，确定了投资者就能确定收益权主体。

业主认为人防作为“公共配套”，建筑面积或建筑成本已经公摊，使用权理应归全体业主所有；

开发商将“地下人防车位”理解为”规划用途；“谁投资谁收益”理解为“投资人为开发商”。

然而，“地下人防车位”使用权归属，既不是业主所理解，也非开发商所认为。

地下人防车位“谁投资谁收益”，但地下人防与商品房一样，投资人的身份都会伴随着成本转移而转移。

例如开发商投资报建地下人防空间，为第一投资人，但是开发商将地下人防空间成本及费用分摊至地上可售部分之时，地下人防空间的投资人身份转移，由开发商让渡。

那确定开发商是否将地下人防成本及费用分摊至地上可售部分？需根据开发商税费缴纳情况进行判定：1、若开发商将地下人防成本及费用已分摊至地上可售部分，则地下人防投资人身份让渡至全体业主，地下人防车位使用权归全体业主；2、若开发商未将人防成本及费用分摊，并单独核算其成本，则地下人防投资人身份仍为开发商，地下人防车位使用权归开发商。

根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

公共配套设施费有关规定：

建成后无偿移交给政府、公用事业单位，用于非营利性社会公共事业的：（土地增值税）按公共配套设施费分摊与不同类型的开发产品、自用和出租房产，（企业所得税）按发生的成本项目支出在不同成本对象之间进行分配，权属转移。

属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的：（土地增值税）分别按不同建筑类型依照立项批复单独核算成本，（企业所得税）不得将其成本分摊与开发产品、自用和出租房产，应当单独核算其成本，并按可售和不可售建筑面积进行分摊。可售部分最终体现损益，不可售部分转为固定资产或投资性房地产，产权未转移。

来源：今日头条 溯源论