银行业年报观察：房地产风险仍待化解

毛毛

房地产作为资金密集型行业，和银行业高度相关。银行股的业绩数据，也无可避免的打上了地产行业周期变化的烙印。

截至4月1日，已有多家上市银行披露2023年的业绩数据，6大国有银行中，3家的房地产行业不良贷款率仍在上升。7家股份制银行中，房地产业不良贷款率上升的有5家。

不过，不少银行强调，对公房地产资产主要集中在具有产业支撑、人口集聚效应的核心城市，风险总体可控。民生银行副行长黄红日表示，商业银行房地产资产质量将较大程度取决于市场复苏和销售量价的恢复情况，“我们相信，随着政策落地见效，资产质量预计保持稳定向好。”

招商银行首席风险官朱江涛也认为，2024年整个房地产业不良生成的绝对额同比会有所下降。

房地产业不良贷款率还在上升

业绩报告显示，6大国有银行中，建设银行的房地产业不良贷款率约5.64%，较2022年末的4.36%有所上升。交通银行的房地产业不良贷款率同比上升2.1个百分点至4.99%，邮储银行则为2.45%，同比增长了1个百分点。中国银行、工商银行及农业银行的房地产业不良贷款率均有不同程度的下降，但仍在5%以上，降幅最高的是中国银行，同比下跌了1.72个百分点。

据农业银行副行长张旭光介绍，2023年，该行新的不良贷款主要集中在房地产、地方债务等领域，通过积极落实“金融16条”等政策要求，对不良贷款早反应快处置，房地产行业的风险得到有效的控制，因此房地产不良率较2022年有所下降。

股份制银行中，光大银行的房地产业不良贷款余额增长较快，自2022年末的69.52亿元增加27.06%至2023年末的88.33亿元，占不良贷款总额的比例为18.6%，较2022年末的15.56%上升了3.04个百分点。招商银行、民生银行的房地产业不良贷款率分别为5.01%、4.92%，同比上升1.02个百分点、0.64个百分点。兴业银行境内自营贷款、债券、非标等业务项下投向房地产领域的业务余额约17660.61亿元，不良资产率1.53%，同比上升0.06个百分点。浙商银行的房地产不良贷款金额约44.08亿元，不良贷款率2.48%，较2022年末增长0.82个百分点。平安银行对公房地产贷款不良率0.86%，同比下降0.57个百分点。

截至2023年末，中信银行贷款、银行承兑汇票、保函、债券投资、非标投资等承担信用风险的对公房地产融资余额3452.38亿元，较2022年末减少281.95亿元。其中对公房地产贷款余额2593.63亿元，同比减少178.1亿元，房地产业不良贷款余额67.29亿元，同比减少18.13亿元，不良贷款率2.59%，同比下降0.49个百分点。

中信银行副行长胡罡表示，该行房地产对公贷款只占公司贷款的9.62%，低于可比同业，结构调整和处置都比较早，管理也比较严。

资产结构良好 风险整体可控

对于房地产业的风险防控，兴业银行表示已深入分行逐个项目制定风险化解方案，通过引入代建方、项目管理方、发放“保交楼”专项借款配套融资等方式推动项目开发销售，盘活项目货值。截至2023年末，对公房地产融资业务风险可控，余额6901.46亿元，其中，6260.13亿元有对应的房地产项目及抵押物，且项目在北上广深一线城市、省会城市以及GDP万亿元以上经济发达、房地产市场稳定城市的余额占比超80%，其余项目也集中分布在珠三角、长三角等经济发达城市的主城区，项目开发前景较好，抵押物充足。以房地产作为抵押的贷款安全边际也较高。针对部分地区房价波动，该行开展多轮抵押物价值的全面重估排查和压力测试工作。“总体上看，目前房地产下跌对公司债权保障造成的风险基本可控。”

交通银行副行长殷久勇透露，目前该行对公房地产贷款的结构区域分布良好，对公房地产资产主要集中于长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝等具有产业支撑、人口集聚效应的城市群、都市圈核心城市，而且业态结构以住宅为主。招商银行的业绩报告显示，其高信用评级的房地产客户贷款余额占比超七成，85%以上的房地产开发贷款余额分布在一二线城市城区。

“整体上，房地产风险处于逐步出清的过程中，何时企稳取决于销售量价的恢复情况。”胡罡如此认为。黄红日也表示：“近年来，国家采取了一系列稳定房地产市场的措施，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。分析今年以来房地产行业的开工、销售等数据来看，政策发挥作用以及市场信心的修复仍然需要一定的时间。”

鉴于1月及2月市场销售比较低迷，部分房地产企业的风险仍在出清过程中，殷久勇认为房地产风险的管控还需要进一步加强。同时，交通银行也将积极应对房地产行业的流动性紧张和销售低迷问题，通过加大“保交楼”金融服务，支持优质房企并购困难项目，以及合理展期存量房地产融资，推动业务风险的化解。

据了解，自2021年房地产市场开始调整，招商银行便全面调整了房地产业务策略，开发贷款主要聚焦优质区域、优质客户和优质项目，且单一客户在各分行的全部房地产开发贷款总额不能超过一定的比重，以及强化项目的封闭管理。朱江涛介绍，该行未来会聚焦三个重点，总分两站的白名单客户、一二线城市重点的区域、房地产的保障型以及改善型业态，通过项目端资金的封闭来实现整个债权的安全。

兴业银行则表示，2024年将坚决落实中央关于积极稳妥化解房地产风险的决策部署，积极参与“三大工程”、租赁房、园区金融等业务，促进房地产业务的转型发展。坚持“四个为主”业务策略，客户选择以资金链稳定、负债结构合理的行业龙头为主，区域选择以京津冀、长三角、珠三角核心城市和新一线城市为主，项目选择以适销性强的普通商品住宅为主，产品选择以短久期项目为主，优化房地产业务结构。此外，通过把握政策窗口期，应用城市房地产融资协调机制、“保交楼”等政策工具，推动项目复工复产，盘活楼盘价值，化解房地产业务风险。

（来源：中国房地产报 中房报记者 曾冬梅 广州报道）