信阳市城区扩张之路还有很长

果实

　　自2003年之后，信阳市城区实现了高速发展。随着城镇化推进，城区建设一般选择“有机更新”（棚改—拆旧建新）、拓建新城区两条路并进发展。

　　信阳市中心城区总体规划185万人，总占地185平方公里。透过《信阳市城市总体规划（2015-2030）（2017修订）》可知，结合行政区划与居民用地规划聚集情况，信阳市城区共划分15个居民规划聚集区块，当然各区块居住聚集区实现的主要功能也有所区别。有的以人居为主，有的以产业为主。作为产业集聚区生活配套功能存在的，例如南湾片区依托文旅产业，金牛山片依托物流产业，家居小镇片依托家居产业，高新区依托电子、物流产业等作的生活功能规划，海营、平桥产业区、高新东片区、上天梯等也都是类似规划逻辑。

　　但不论以何种功能存在的居住规划，都同样占了信阳“城镇化”人口增量配额。一旦信阳城区人口虹吸功能趋于弱化，未来所有规划居住新区都将受到极大影响。而当前诸多片区仍有较大的发展空间。

　　浉河老城区、平桥城区在过去的时间里，因为棚改推进缓慢，发展并没有太大变化。若近几年未有棚改政策支持，老城区的未来也就失去了“想象空间”。

　　羊山新区根据发展定位与发展进度，划分了三大板块：羊山西片区、羊山东片区、羊山北湖片区。

　　羊山西片区规划居住用地697.64公顷（约10464.5亩），粗略估算，当前城中村（棚户区）约占3500-4000亩，规划未建居住用地约500亩。

　　笔者以为，当前片区的能否继续发展关键也就在于城中村的棚改进度了。

　　羊山东片区规划居住用地398.83公顷（约5982.4亩），粗略估算，当前城中村约占600亩，规划未建居住用地约1000亩。

　　笔者以为，2022年信阳提出“高铁新城”概念，并结合2022年土拍聚集区，估计羊山东片被定位为优先开发区。

　　2022年信阳提出“科创新城”概念，羊山北湖片区的规划也做了调整，但目前暂未有定稿的城区规划图公示，但透过坊间传出的“草稿图”，羊山北湖片区下调了商业用地规划，上调了居住用地规划，结合当前开发实际。粗略估算，羊山北湖片临近北环路片规划未建居住用地约1200亩，家居小镇片规划未建居住用地约600亩。

　　近几年羊山北湖片已少有新项目入市，笔者以为，若信阳城区人口增量不足，家居小镇片居住用地开发将受到极大影响。

　　高新区总用地15.7平方公里，官方预测2030年常住人口约13.5万人。粗略估算，高新区规划未建居住用地约4000亩。

　　笔者以为，作为远离信阳商业中心区的片区，可能将会受到信阳城区新增人口锐减的极大影响，估计未来将高铁新城东片作为优先开发片，而其他片的开发则不好预料。

　　海营片区规划居住用地376.21公顷，二类居住用地271.16公顷（约4067.4亩）。海营规划设计为以生态为基底，规划建设为集生态居住、健康医养、创意研发功能为一体的信阳未来的智慧活力新城当前已建成极少安置房居住区，其他基本处于未建状态。

　　笔者以为，规划是美好的，未来还远，只希望信阳城区有充分的增量人口配额。

　　南湾片区总规划居住用地347.28公顷（约5209.2亩），规划设计为集生态居住、度假、康养、生态农业等特色产业功能。粗略估算，当前南湾片规划未建居住用地约2000亩。透过南湾片规划图可知，当前南湾开发主要集中在东片，临近主城居民聚集区片区。

　　笔者以为，若信阳城区人口增量不足时，其将与高新区处境类似，但临近主城区的区片大概率会作为南湾优先开发的区域。

　　湖东片区总规划居住用地770.55公顷（约11558.2亩），当前该片仍有近五分之二的区域暂未开发，以及颇具规模的城中村。

　　笔者以为片区内将主要围绕临浉河片的棚户改造开发为主，其他未建片区将可能根据信阳城区人口增量情况做出是否开发的选择。

　　金牛片区总规划居住用地217.81公顷（3267亩）。当前片区以城中村为主，约占规划居住区总量的四分之三。

　　笔者以为，未来该片区开发建设将大概率维持现状，或将鸡公山大街东片作为优先开发区域。

　　其他产业片区目前居住规划基本处于几近未开发状态，笔者以为其未来不可期。

　　来源：信阳地产号