通过城市更新实现拉动经济改善民生转型升级三大目标

如何建立可持续的城市更新模式，满足人民群众对美好生活的向往，是当前逆周期条件下经济社会发展亟待解决的重要课题。上海市徐汇区康健路341弄7-8号既有老旧住宅“原拆原建”实践和西安市“幸福林带”综合基础设施更新的示范为城市更新高质量发展提供了可资借鉴的经验，全面实现了拉动经济的新动能、改善民生的新场景、转型升级的新高地的三大目标。

1.上海既有老旧住宅“原拆原建”实践。

原上海市徐汇区康健路341弄7-8号是一栋建于1954年的3层砖木结构“筒子楼”，建筑面积862平方米，是典型的“老破小”：一是老化严重，有开裂、渗漏，底层沉降，没有消防设备，安全性鉴定为D级，隐患严重，需拆除重建；二是原有27户均为非成套住宅，共用厨房、卫生间，生活品质差；三是建筑老旧破损，严重影响周边环境和房价，是城市的一块“疤痕”。

2023年4月徐汇区政府决定对该住宅楼实施“原拆原建”，并在改建政策、回迁模式、建造方式和市场运营模式上进行创新。

一是改建政策创新，做成套住宅改造，适当增加容积率，既让“原拆原建”居民实现独立成套改造愿望，又增加部分增量住房作为区政府人才公寓资源。

二是居民外搬回迁模式创新，外搬和方案设计同步，6天完成“一户一方案”签约，16天完成外搬，27户居民全部按时回迁，真正实现“原拆原建”。

三是建造方式创新，“天下武功，唯快不破”，“原拆原建”居民的一个重要诉求就是要快，孩子要上学，老人要看病，采用全钢结构全装配化仅用8个月就又好、又省、又快建成了。

四是市场模式创新，采用设计施工总承包模式，不断优化设计节省投资缩短工期，在此基础上，实现+超低能耗、+BIM、+AI（基本上实现工厂制造AI和不断创新现场建造AI）。

通过以上四方面创新，该示范项目着力打造“原拆原建”“五好”住宅，即“一户一方案”设计更好，全装配化体系更好，智能化和智慧化高质量发展更好，超低能耗实现运行减碳更好以及回迁居民评价更好。

2.西安基础设施更新示范。

1953年，“一五”计划中有6个重点工程落户西安东郊，这里被确定为军工工业区，配套规划职工生活区，东西两区之间设隔离防护林名为“幸福林带”。由于历史原因，林带未能完整实施，但规划一直保留。进入新世纪，随着经济社会快速发展，当年的东郊已成为西安的中心城区，但林带周边却棚户林立、污水横流，一度成为西安城区的一块“疤痕”：一是产业单一陈旧，经济活力差；二是缺乏城市绿地，生态环境差；三是私搭乱建，管理混乱，城市形象差；四是基础设施落后，生活配套欠缺，居住品质差；五是“马路拉链”和“空中蜘蛛网”严重，安全韧性差。

西安市委市政府贯彻落实习近平总书记关于城市更新工作的重要论述和部署，把“幸福林带”更新提上重要议程，联合中建集团，经调研、论证，一条长约5.85公里、宽约210米，集景观绿化、地下空间、市政道路、综合管廊、地铁工程五大业态于一体的崭新“幸福林带”建设方案正式启动，一项产业链协同创新推动新时代城市更新的新模式应运而生，在建党百年之际，“幸福林带”正式建成。

“幸福林带”项目体量大、业态多、管理部门多重交叉，推动起来困难重重，必须以攻坚克难的勇气拿出领先之策、创新之举。

一是规划建设模式创新，打造“紧凑城市”新范式。多规合一，复合利用土地，系统总体规划五大业态，集约节约土地资源约2200亩，地面新建76万平方米城市中央公园，地下科学规划基础设施、综合商业、图书馆、文化馆、体育馆、停车场等，极大提升城市空间品质。

二是政府治理方式创新，提速审批流程。成立以市长挂帅的综合改造领导小组，市区联动、提级办理，政企协同，以“专班制”高效推进。

三是投-建-营模式创新，打通高效实施更新新路径。项目集PPP、BOT、TOD等于一身，全过程规范投资，更加侧重长期运营价值，让投-建-营主体有动因优化设计349项、节省投资近3.8亿元、缩短工期近9个月。

四是绿色化和数字化转型，构建低碳智慧新引擎，突出在巧妙利用地下空间千方百计降低碳排放；突出在实现设计-施工BIM共同建模，指导运维，降低建造和运维成本年均1000万元以上；突出在提前用BIM发现错-漏-碰-撞1256处，避免返工，节省返工成本1.7亿元和返工工期150天；突出在实现BIM+，+供应链、数字孪生、元宇宙、区块链、AI；突出在初步实现“幸福林带”园区级CIM，并正在实现基于自主底座基础上的CIM+。

上海住宅更新示范表明，它将是拉动经济新动能的一个重要方面。据2002年的统计数据，截至当年，全国已建成住宅110多亿平方米，包括70年代及以前、80~90年代、房改前后建成的各类住宅。限于当时经济社会发展水平，这些住宅标准都不高，品质都很低，户型都很小，基本上都没有电梯，没有保温隔热，有的还不成套，通俗地说，很大部分是“老破小”。但地段位置却很好，都在城市中心区，教育、医疗、商业、办公等条件又很好。

身居这批住宅的群众对城市更新抱有极大的热情，他们最大的诉求有三：一是不要让他们花太多的钱就能“原拆原建”回搬到高品质住宅；二是面积如果能适当增大一些就更好了；三是一定要快，6~8个月是心理极限，因为孩子要上学，老人要看病，否则很难让他们签约。因此，新型工业化建造方式是必选。假如全国这110多亿平方米住宅都做城市住宅更新，一半“原拆原建”、一半只做装修加安装电梯改造，按10年完成，每年将有3万多亿元直接的城市住宅更新投资，同时还能拉动产业链经济1~2倍规模。这是中国经济发展的一个韧性所在。

如果借鉴上海住宅更新的政策经验，适当增加一些容积率，就能破解更新成本缺口问题，广大的一二线城市基本上可以政策破题，广大的三四线城市可能仍需部分政府补贴。除了地方政府适当的奖励容积率政策，国家层面还可以给城市住宅更新加持一些鼓励政策，如住宅的设备更新、家装厨具产品更新、居民家电更新等。

西安基础设施更新的示范产生了显著的拉动投资效应，促进了城市资产增值，改善了社会预期，全方位助推区域经济社会发展。

首先是拉动西安投资和产业链经济，项目总投资240亿元，建设周期大致4年，实际上扣除考古工作占用场地时间，有效建设周期仅为2.5年，每年实际投资强度约90亿元，还带动产业链经济1~2倍规模。

其次是推动片区价值提升。建成后周边12平方公里腾挪土地约15000亩、净用地8000亩，土地成交价提升，为地方政府带来约480亿元土地财政升值空间，既覆盖了该项目投资，又为西安实施更大规模城市更新提供了资金保障。

再次是促进产业功能转型。建成后已吸引落地大项目8个，总投资548亿元，包括银泰中心、百度西北中心、中国电子、传化智联、秦创智谷等，实现年新增税收超3亿元，产业集群效应初现。

最后是激活社会消费潜力。围绕城市中央公园业态，引进“目的地”商业，打造“城市夜经济”和“城市微度假”生活场景，新增商铺超500家，带动就业岗位6000多个，日均客流量达4.8万人次，节假日达7.5万人次，年消费近4亿元。如果全国几十个一二线城市都能实施基础设施更新，那么，不但将为这个城市拉动经济产生巨大的新动能，而且还能为全国形成更大规模的新动能聚合效应，这正是中国经济发展的又一个韧性所在。

如前所述，上海“原拆原建”示范项目居民的诉求是既要省、又要大、还要快，其中省和大要政策破题，解决之道可能就在于实事求是地适当增大一些容积率，一部分奖励给“原拆原建”居民，让他们有动因加快住宅更新。原有面积拆建成本和新增面积建设成本，政策上要一清二楚，老百姓要明明白白。在此基础上，政府平台公司也要算账，不足部分，如果奖励容积率，他们就有动因积极参与住宅更新，一举两得。“原拆原建”居民从“老破小”到“好房子”，再到“好小区”“好社区”“好城区”，这就是他们的幸福感所在。城市住宅更新涉及110多亿平方米住宅，这后面是1亿多家庭，4亿~5亿群众，是改善民生的巨大新场景。

西安“幸福林带”项目建成后，实现了周边居民整整三代人的夙愿。一是居民资产增值，周边520余万平方米既有住宅普遍价值提升，每平方米增值在5000元左右；二是居住品质更舒适，为实现“好城区”打下了坚实的硬件条件基础，西部片区既有住宅如何结合住宅更新实现从“好房子”到“好小区”、“好社区”，贯通到“好城区”是又一项更大的创新性工作；三是交通出行更便捷，“幸福林带”设地铁5站5区间，与3条地铁交叉换乘，改扩建12条13公里市政道路，形成“两纵十横”路网体系，实现45分钟“全城达”；四是文化活动更多元，公园地面设置林荫跑道、露营营地、健身器材、老人活动设施和儿童乐园，地下开设综合商业、电影院、图书馆，以及羽毛球馆、冰球馆、游泳馆、篮球馆等，充分满足居民精神文化需求，形成15分钟“便民生活圈”；五是基础教育更优质，先后吸引后宰门小学、西安爱知中学等名校进驻，解决周边片区居民长期的基础教育“痛点”；六是结合原有医疗资源基础，周边片区原有西京医院、西北大学第一医院等，为“医康养”一体服务创造条件。

新型工业化建造方式加低碳化和数字化转型升级是城市更新项目更好更省更快建设的必选题。上海住宅更新示范正是在上海发展装配化建筑进而发展超低能耗建筑的优势基础上，结合正在全力推动的数字化技术，才得以实现更好更省更快建设的，势必引领全国城市住宅更新高质量发展的方向。

西安“幸福林带”综合基础设施更新项目更是极大地改善了城市面貌，使老旧城区重新焕发活力，塑造了城市建设转型升级的新样板。

打造公园宜居城市，对比美国纽约中央公园单一城市绿地功能，“幸福林带”集绿地、安居、商业、文娱、康体、观光等于一身，构建了宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，引领中国式城市中央公园的新标准和新方向。

打造安全韧性城市，地上景观设计融入海绵城市理念，地下设计人防空间37万平方米，日常提供7600个停车位，突发情况下可为9万人提供应急避难场所。沿线建设12.3公里综合管廊。

打造数字智慧城市，在“幸福林带”园区级CIM基础上，特别是自主可控底座CIM基础上，正在推进CIM+，+供水、污水、照明、燃气、垃圾、轨道交通、消防、停车、商业管理等系统，并实现园区级CIM+的可复制、可推广，为西安市准备了一套全面的数字城市综合解决方案。而CIM+各类监管服务系统又将是城市最重要的数据资产，潜力巨大。

城市住宅更新+基础设施更新，如果同时发力，就是更大规模的“扩内需”，即将成为拉动经济的新动能、改善民生的新场景、转型升级的新高地。党的二十大报告指出，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。上海住宅更新的示范和西安基础设施更新的创新实践都充分表明，两市政府把善作善成体现到改革创新上来，越是使命艰巨，越是面对挑战，越需要发扬“闯”和“创”的精神，以攻坚克难的勇气破除卡点堵点，拿出更多的领先之策、创新之举。