新的财政政策出炉：今年救市结束，明年楼市开始新周期

毛毛

10月12日又开会了，标志着今年救市基本结束。

“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻发布会

最近大会很多，其实都在讲同一件事。

926中央会议是基础（《房地产要涨了？926政治局会议释放重大信号》），说明领导想法变了，提出了新的目标：止跌回稳。

领导确定方向，落地执行得靠下面部委和地方。

924货币政策发布（《重磅救市超预期！果然国庆节前安排大礼包》）。

929地方迅速响应（《让一部分城市先涨起来——上海突发救市，深度解读929沪七条》）。

10月8日发改委介绍“系统落实一揽子增量政策扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”有关情况。

10月12日财政政策发布。

央行等金融部门、国家发改委、财政部、核心城市全部响应，工作部署完成。

这么大的布局10个工作日全部完成，真的是时间紧任务重。

宏观分析交给经济学家，环二谈谈对上海楼市的影响：2025年可能迎来新周期。

926之后环二就开沙龙讲解了事情的本质，今天的发布会只是再次印证。

发布会三个环节：

第一，回顾了今年财政部的工作。

第二，部署了即将推出的增量政策举措。

第三，答记者问细化上面两部分。

最有价值的就是第二部分，将来要干什么。

说白了还是让地方政府动起来。

改革开放以来成就巨大，地方政府功不可没，房地产功不可没。

2017年后这条路慢慢走到头了，投资乘数下滑，基建增速下滑。

2018年后就开始思考房地产如何实现软着陆，现在来看是地方政府如何实现软着陆。

三道红线后房地产彻底完蛋，地方政府投资大幅缩水。

现在我们明白了，恒大碧桂园只是背锅的，真正想让大家加杠杆、扩规模的是他们。

即使没有恒大，分分钟绑架新的开发商入场。

房地产完蛋后，我们提出用消费提振经济，这两年一直在布局经济内循环。

然而不太成功，消费数据不好看，搞了几年还是没搞起来。

船破偏遇顶头风，出口又遇到问题。

大家突然发现，5%的增长目标可能完不成。

地方zf财政又一片哀嚎，除了上海其他省市全部养活不了自己。

两个大家最不想看到、影响最广泛的问题压着，我们怎么办？

靠消费？上海、北京市民都不敢花钱。

靠出口？你能说服米国你去啊。

靠民营企业投资？不好意思，王思聪还在东京泡网红。

三驾马车倒下两驾半，只剩下地方投资能用了。

虽然乘数减少，但是确定性强啊，花一块钱就知道带来几块GDP。

所以这次大变化 ，本质就是恢复地方zf活力，让他们带动投资。

现在地方zf不能投资啊，没钱，债务那么多。

所以第一条就是支持地方化解政府债务风险，目的是：地方可以腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生。

第二、第三条本质也是确保这个目标。

第四条看看就行。

地方zf促发展，怎么促？之前那么多成功经验摆着，连石头都不用摸。

大概率还是基建、房地产、产业政策。

房地产侧的介绍如下：

核心还是去库存。

主要问题是库存太多，老百姓买不完，现在让地方zf去买，买来用作保障房、公租房等等。

这个方法早就有，一直没做好，有个问题一直无法解决:

库存积压严重的地方都是垃圾地段，垃圾地段zf也不想收啊。

zf想收的是地段好、租金高的项目，这些地方本来库存也不严重。

垃圾地段土地、项目收过来，不管怎样都变现不了，反而加重了财政困难。

这些举措的初心却是解决财政问题。

当然资金肯定会批下来，期限前所未有的长、利息前所未有的低，这样地方才有积极性。

这些资金下来，大概率还是提高优质地段的开发速度。

比如市区城中村改造，一定会进一步提速，至少有些区域旧改还是有钱赚。

旧改盈利安全线普遍认为人口密度达到7000人/平方公里，黄金线是15000人/平方公里，大家自行对号入座。

当然一些强势新区也有利好，不排除一些延迟动工项目复工。

新政后楼市如何分化

哪些区域率先触底 欢迎私信咨询

当然上面是直接作用房地产，其他内容其实也跟地产有关：地方上解决了经济问题，房地产困难自解。

这轮周期内，上海在经济上可能再次迎来重大利好，拉开与其他城市的差距。

924以来提出了大量举措，唯独没讲一件事：保交楼。

今天发布会11921个字，“保交楼”就提了一次，还是在回顾过去成就部分。

新的工作部署中，完全没提。

保交楼是历史遗留问题，现在我们要进入新周期，无法再作为工作重点。

最重要的是，把地方zf在保交楼中解放出来，投入促发展中去。

当然不是说保交楼不做了，不是还有收储这条路，烂尾项目zf收购。

这方面依旧会占用大量资金、精力，没有保交楼问题的一线城市可能动作更快。

轻装上阵促经济。

一些地方还在保交楼烂泥堆里，强行拉入新周期，可能需要相当的过渡时间。

发布会讲到，北京、上海、广东存量隐性债务清零，也在说明这些城市基本面更健康。

结合到之前的产业转型，最近的财政扩张，可能城市间差距将进一步拉开。

截至今天，各部委、地方都已经快速配合，今年的大招基本结束。

接下来只有一些细节的不断落地。

这次救市，既有2009年的影子，又有2015年去库存的动作。

2025年的新周期，没想到首先是政策周期。

2009年以来，每5年一次的政策利好，从来没落空。

具体到上海，今年救市也基本结束，更大的楼市刺激等春节后。

上海还有大招，全部取消限购、放松落户等等。

全国有超过9.5亿人生活在城市，但是有城市户口的只有47%，户籍制度改革是必然。

当然这轮周期跟之前差别很大。

2009年全国大基建、2015年县城去库存，背景都是城市化快速推进。

现在城市化触顶，加大投资的利好未必雨露均沾。

甚至是上海，也不是所有区域都能参与。

回到今天发布会本身，还有很多数据需要等待。

不管是10万亿还是20万亿，这个成本肯定是全体承担了。

能带动的人群有限，成本全体承担，如何确保共同富裕还得看后面政策。

2025年新周期的有关情况，环线会陆续发布，也欢迎大家来沙龙现场深度沟通。

来源：今日头条  环线房产咨询