时隔8年，全国新“地王”诞生！什么信号？

毛毛

时隔八年，全国土地单价纪录再次刷新。
8月7日，上海进行第四批次的集中土拍，一共5幅地块。其中，此次土拍的最大焦点是徐汇区斜土街道xh128D-07地块，吸引了保利发展、华润置地、中海地产和西岸集团联合体、宸嘉发展、越秀地产和象屿地产联合体、招商蛇口和徐汇城投联合体、绿城多家房企组团报名竞拍。
最终，该地块经过摇号方式被绿城以总价48.048亿元，楼面价131045元/㎡，溢价率约30%竞得。至此，该地块打破了2016年融信中国在上海拍出的楼面价10万元/㎡国内最贵地王纪录。
在房地产市场低迷的当下，为何会出现新的地王？将对土拍市场和地产行业带来怎样的影响？为此，大河财立方记者采访多位业内人士对上述问题进行深入解读。
“幸运儿”绿城
未来或打造高端豪宅
“这次土拍，绿城是最大的赢家。这里面既有幸运概率的因素，也与今年绿城积极布局上海，以核心区域优质地块为目标有关系。”同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫在接受大河财立方记者采访时表示。
当下房地产市场低迷，为何还会出现新的地王？
宋红卫认为，上海取消10%土拍限价是一重要背景。6月初，上海取消土地最高限价，执行“价高者得”。“这一政策背景对于上海楼市有一定的影响，地价通过市场配置的方式，获得市场认可的价格。随着这样的市场调节起作用，优质的地块竞争变得更为激烈，结果就造成‘新地王’的出现。”宋红卫说。
实际上，该地块一直以来备受外界关注。2021年底，小米曾花费15.5亿元拍买下该宗商办用地，规划为小米整车研发的总部大楼用地。由于地块未进行开发，后被当地政府纳入徐汇区2024年度土地储备计划，土地使用性质也由商办地块转变成住宅地块。
大河财立方记者查阅出让文件发现，该幅地块出让面积1.67万平方米，限高80米，容积率2.2，装修标准要求5000元/㎡，同时，配建一处1840平方米社区级公共服务设施，并且不设中小套要求。
从位置上看，地块位于上海热门豪宅板块——徐汇滨江，北面400米是地铁大木桥路站，南面300米即是徐汇滨江绿地公园以及黄浦江一线江景，地理位置十分优越。地块周边豪宅云集，其中御江廷开盘均价13.1万元/㎡，香港置地·启元盘均价17.8万元/㎡，汇元玺开盘均价13.4万元/㎡。
多位业内人士预测，此地块未来或将打造成为豪宅。“地块位置绝对核心且稀缺，其紧邻西岸金融城的豪宅启元。预计该地块后期的项目利润比较可观，或突破18万元/㎡，冲击20万元/㎡也有可能。”宋红卫说。
“对于上海市场来讲，像徐汇区滨江这些土地资源，就是用来打造高端豪宅的。绿城有丰富的豪宅开发经验，后续项目单价预计在20万元/㎡，从而进一步带动上海高端豪宅市场的火热。”一位上海土地市场观察人士对记者表示。
地价与房价联动
释放积极信号
房地产市场每一轮的复苏，都是地价与房价的逐步联动。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，在当前土地市场新形势下，新单价地王的出现具有强烈的信号意义。它体现了市场对优质城市和优质市场的关注，对于增强房地产行业和重点城市的信心具有积极的作用。该地块设置最高限价，也进一步说明从稳定房价的角度，上海基于一城一策的考虑，对于重点地块会有不同的定价要求。既保障了地块未来的开发空间，也防范未来售价过高所产生的风险问题。
“目前，上海市区的新房项目总体是畅销的，市场的购买力比预期的好很多。而且一些房企拿地也是看重此类区域地块的消化能力和消化速度。所以对于绿城而言，此次拿地意义较大，既具有商业方面的价值，同时也增强了外部对绿城财务稳健的评价。”严跃进表示。
镜鉴咨询创始人张宏伟向大河财立方记者分析，虽然该地块具有一定的特殊性，但新地王的出现也预示着土地市场的起色。从大环境看，预计未来较长一段时间房地产市场仍处在调控周期当中，一系列政策组合拳将持续推出。随着相关政策的发酵，一二线城市核心城区将慢慢引领房地产市场的复苏。
“当前房地产市场信心不足，房企拿地谨慎，此时上海现地王地块，触顶成交，刷新历史楼面价，为行业释放积极信号；此外，这也进一步体现出了土地市场的分化，随着房地产市场成交结构性上移，改善性需求成主力，优质地块、重点项目仍受到房企追捧。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱对大河财立方记者表示。
大河财立方记者注意到，7月份以来，北京、上海、广州、杭州等核心城市土拍市场热度有所升温。
据中指研究院统计，1—7月，住宅用地出让金前二十位的城市中：北京以898亿元排名第一、杭州648亿元排名第二、上海515亿元排名第三；第四至第十位分别为：西安、成都、合肥、厦门、南京、宁波和福州。同时，克而瑞研究中心数据显示，7月全国土地市场热度略有提升，平均溢价率升至3.8%，环比增长0.6个百分点。
来源：大河财立方 记者 秦龙