贾康：中国楼市正处在筑底过程中

毛毛

中国房地产发展方向，迎来重磅定调。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）中，用百余字部署房地产发展改革路径。

《决定》中提出，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；完善房地产税收制度。一系列部署引发业内强烈关注。业界猜测，商品房预售制会全面取消吗？房地产税改革又提上日程了？

“积极发展现房销售，并不意味着就要把预售制度连根拔掉。未必一刀切地完全取消预售制度，有些地方有条件取消可以自主决定，有些地方需要加强和健全预售管理。预售资金被挪动，一定要调研清楚到底是哪里出了问题，对症下药解决问题。”华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受中国房地产报记者专访时表示。

贾康曾长期担任财政部财政科学研究所所长，是两届全国政协委员，现任全国政协参政议政人才库特聘专家，多次受党和国家领导人之邀座谈经济工作。如何正确理解三中全会精神，推动落实房地产相关改革任务？贾康作出深入分析与解读。

贾康表示，房地产税收制度改革已经议论多年，其中最关键的实事，是房地产税试点扩围问题，这关联着一个很有挑战性的配套的系统工程。要冷静估量，中国房地产市场回暖大概需要多长时间，当下显然时机未到。

房地产关系社会稳定大局

中国房地产报：二十届三中全会提出，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。对于会议提出的落实好防范化解房地产风险您怎么理解？当前房地产风险主要指什么？

贾康：二十届三中全会提出“落实好防范化解房地产风险”，这体现了中央对于房地产风险问题的高度重视。这几年，一些房企出现了生存危机，恒大冲击波之后余波不断，世茂集团、碧桂园、万科等大房企亦出现资金吃紧情况，这是较为明显的风险的表现；烂尾楼事件亦有发生，并一度引发断供潮。这些冲击关联着整个社会的经济发展和稳定，不能不重视。

多年来，房地产行业的发展一方面发挥着国民经济重要支柱产业的作用，另一方面又是不断引起社会焦虑的不良因素发生领域，房地产发展过热会引发焦虑和不安，为压制过热出台调控措施又导致楼市向下过冷甚至让人担心更大风险，同样会引发焦虑和不安。

尽管2021年底之后，中央及地方出台了一系列政策支持房地产发展，但效果不太明显。2022年，中央又明确提出“保交楼、保民生、保稳定”时，我就判断大局已定，房地产市场不会深度调整了，会慢慢完成筑底并迎来回暖，原因是一些“保交楼”项目不是出了问题的开发商能“保”得了的，这“3个字”指的是各地方政府要在自己辖区内必须“保”，尽管困难重重，也要利用多种腾挪手段化解，不能危及大局。

此后，政策支持一直演进到房地产融资“白名单”机制的出台，针对性地对开发商具体项目定制化支持，在这个过程中，我感到在中央的指导下，在政策效应的累积下，化解房地产风险的作用正在显性化。

值得思考和特别要关注的是，房地产行业经历几轮大起大落，也反映出发展过程中存在“治标不治本”题，目前不得已采用的一些行政手段多只是“治标”，“治本”是解决实质性问题的关键，这需要更长时间、更综合的处理。

中国房地产报：您认为房地产治本之策应该是什么？

贾康：中央指出的完善房地产基础性制度建设，这是标本兼治中的治本之策，是打造房地产健康发展长效机制最主要的要领。我认为，至少涉及四个方面的制度建设：土地制度、住房制度、投融资制度，以及调控中很重要的一个机制与手段——税收制度。

一是土地制度建设。《决定》提出要深化土地制度改革，如何在总体的国土开发顶层规划之下，解决基本农田占补平衡机制问题，怎么才能使得可用作城镇化发展的土地更顺畅地进入土地流通市场，这些都应该作进一步探讨。重庆有地票制度，有土地收储制度，就是在努力地以创新解决基本农田占补平衡问题，服务城镇化、工业化用地和全局发展，这很值得交流推介。但这么多年来，只有重庆这一个城市试点，未允许其他城市跟进，这是一件很令人遗憾的事。

二是住房制度建设，主要指的是商品房和保障房“双轨”统筹。需要强调的是，保障房有效供给的“底”一定要托到位，新近作为重点发力的措施，包括各地收购已建成存量房用作公租房、长租房、共有产权房的保障举措正在抓紧推进，如果较快做到位，稳住中低收入人群的住有所居，商品住房问题的解决也就变得更为从容了。

三是投融资制度建设，需要健全金融双轨制。保障房与商品房要通盘统筹发展，商业性金融与政策性金融也就需要相互协同，共同发力，这是一个不可回避的问题。商业性金融要怎么做，还允不允许商品房预售、卖楼花等都值得全面探讨，务实解决。

四是税收制度建设。这一制度建设已议论多年，最关键的事是房地产税试点扩围问题，这关联着一个很有挑战性的配套的系统工程。

房地产税试点扩围应等到楼市回暖后

中国房地产报：《决定》提出，完善房地产税收制度。这句话应如何理解？房地产税改革再次提上日程了吗？

贾康：大家都在关心房地产税到底怎么办。我的解读是，中央意识到了房地产税改革是大方向，不能否定，但当下时机未到，具体什么时候操作还不好预期。

“完善房地产税收制度”中的“完善”靠什么？还得靠改革。我国房地产税改革总体来说进展有限，早年有物业税模拟空转的技术性准备，又有了上海、重庆两地以房产税名义改革而开始试点。2021年8月后，本已准备推出5年为期的试点扩围，但历经2022年、2023年一直到现在，都没有一个合适时机推出房地产税改革的试点扩围。

然而，从大方向上看，建立一个现代化国家必须有现代化税制，这其中不能排除与房地产相关的税制改革。狭义上的房地产税改革，就是重庆、上海两地试点的在住房保有环节开始征税；广义上的房地产税改革，就是过去我们谈论的与房地产相关的开发、建设、交易、保有等各个环节上的税与费，应通盘考虑来进行配套改革。

中国房地产报：5年内会开展房地产税试点扩围吗？

贾康：不好预期。首先需评估房地产市场回暖需要多长时间。此前，王石曾判断，房地产行业会有3至5年调整期。但我之前说过5年似乎说长了，如果处理得好楼市回暖的时间还可以更早一些，比如说从现在起一到两年的时间 。

中国房地产报：等到楼市回暖，房地产税改革就可以提上日程了？

贾康：待楼市回暖之后，在那些最需要“打前站”的地方，就可以考虑房地产税试点扩围了，比如深圳、海南、浙江等地，可以考虑因城施策地设计方案而先行先试。

完全取消限购后市场会更健康

中国房地产报：《决定》提出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策。对此怎么理解？这是否意味着，一线城市限购政策有望彻底退出？

贾康：目前，全国继续实施楼市限购政策的只有北京、上海、广州、深圳、天津、海南等地，其他省会城市、二线城市，包括过去增长曾比较明显的中心城市都取消了限购，以对冲房地产下行压力，帮助市场筑底企稳。

实际上，一线城市虽然不能一下子完全取消限购行政手段，但也在一步一步放松中。中央一直强调，要因城施策，一线城市的“因城施策”是有别于其他地方的，因为在中央判断房地产供求关系出现重大变化以后，其他地方的房地产市场明显是以买方市场为主，一线城市仍有一定的卖方市场因素遗留，因此一线城市取消行政手段需要一步一步来是有道理的。如果有必要，完全可以继续调减行政手段限制力度，直至完全取消限购，到时整个市场状态会更健康。

中国房地产报：您觉得当下楼市快触底了吗？

贾康：我的判断是，分化的楼市总体而言正处在筑底过程，一些中心城市又开始出现“地王”现象，一些景气水平相对高的城市楼市筑底已经基本完成，比如北京，楼市调整已经差不多了。最近一段时间观察还发现，北京有些地段的房子开始涨价，交易热度有所提升，当然也有一些地段的房子还有降价压力。

必须承认，全国楼市分化严重，楼市表现差的城市仍有很多。整体来看，房地产开发投资仍然不振，投资增速还是负增长，但是降幅有望收窄，这个降幅可能会于波动中越收越窄，到最后停止下滑。当然，这个过程至少还得等一段时间才明朗化。可以密切观察的是，今年年底是不是能表现好些，明年是不是能大体稳住从而进入回暖过程。

这个过程中，信心和预期是非常重要的。如何消化和释放掉不利于房地产市场的影响因素，必须结合整个宏观经济运行的年度增长目标实现，和宏观、微观感受“温差”的消除，更多地让支持性因素稳下来，以调动我国经济社会与房地产领域的成长性潜力和改善预期、提振信心，这是很有必要的，也是很有希望的。

来源：中国房地产报 中房报记者 许倩 北京报道