房地产ESG：从自发到自为的实践

毛毛

经过近几年的努力，我国已经初步形成了自上而下的ESG管理体系和具有本土特色的评价体系。在这一过程中，企业ESG实践也从自发、自觉转向自为行动，ESG报告披露从央企、国企扩展至民营企业，从上市公司扩展至非上市公司，从单一披露企业社会责任扩展至环境、社会和公司治理信息的全面披露，ESG报告披露率和披露质量逐年提升。

根据万得数据统计，2024年以来（截至6月27日），A股上市公司共有2139家公司披露了2023年度ESG独立报告，披露率为40.09%。其中金融行业披露率最高，达到92.68%；房地产行业披露率55.29%，高于全行业平均水平15.2个百分点。但是总体上房地产ESG发展仍处于初级阶段，房企对ESG价值的认知不足，信息披露率和披露质量还有很大提升空间。

一、房地产ESG发展现状

在传统发展模式下，房地产企业形成了粗放的经营管理方式，ESG价值并未得到充分认识和体现。随着房地产行业周期性调整和发展模式的转型，企业开始重视短期经营效益与长期的环境、社会效益之间的平衡，以及经济效益与公司治理之间密不可分的关系。在ESG热潮和信息披露准则推动下，房企ESG报告披露也从个别优质房企的自发自觉行为转变为企业基于生存和发展需求的自为行动。

2023年末，清华大学研究团队携手全联房地产商会针对房地产ESG发展现状做过一项调查。该项调查直接面向一线房地产从业者，目的在于了解房地产企业在ESG各个维度的实践现状和企业ESG满意度，了解掌握房地产企业对ESG的重视程度、预期投入水平。

调查结果显示，20%的受访者所在企业将ESG作为重要发展战略，39%的企业尚无明确的ESG工作机制。约50%的受访者所在企业定期发布ESG报告，央企、外资企业和上市公司发布比重明显更高。总体上看，当前房地产企业ESG发展整体处于起步阶段，整体实践与满意度仍有较大上升空间；ESG发展还是以满足政府和客户需求为主，缺乏落实到盈利的内驱力是当前ESG发展的主要瓶颈。从趋势上看，ESG未来发展趋势良好，84%受访者认为行业未来会更加重视ESG，78%受访者认为所在企业未来会增加ESG投入。

从各维度来看，公司治理（G维度）的实践情况最好，且被认为相对重要性最高，预期投入则更多集中在环境（E维度）和社会（S维度）。当前房地产企业传统实践较优，如G维度的合规管理、E维度的绿色建造/改造、S维度的员工发展等。

这项调查虽然仅收到180份有效答卷，但从效果看基本上客观反映了房地产企业ESG发展现状和对未来的预期，为中国房地产企业的ESG发展提供有益的参考。

关于房地产行业在实施ESG战略时面临的挑战，国际房地产研究机构世邦魏理仕（简称CBRE）在一份针对全球房地产行业的调查中做出了分析。CBRE认为，首先面临的挑战是信息透明度问题，这需要行业内的利益相关方和交易对手通过合作或共享数据来实现；其次是数据的收集和测量问题，从绿色认证到建筑性能评估，数据在多个层面影响着投资者和租赁者的行为；最后，社会和治理因素也是一大挑战，虽然目前大多数房地产ESG战略主要集中在环境层面，但健康、社会争议等因素在房地产决策中的重要性正在上升。房地产市场正在经历一个向更加综合、更加关注社会责任和治理的方向转变的过程。

数据来源：Wind 华少/制图

二、房企ESG评级表现

虽然我国房地产ESG发展尚处于初级阶段，但无论是房企在ESG领域的探索和实践，还是ESG报告披露，都在逐渐走向规范和深入。截至6月27日，已经有上百家A股或港股上市房企披露了独立的ESG报告，报告披露率达55.29%。

从房企评级表现看，我们首先以Wind ESG评价体系作为参考。Wind ESG 评价体系由管理实践评估和争议事件评估组成，能综合反映企业的 ESG 管理实践水平以及重大突发风险。Wind ESG 根据公司所属行业具有的 ESG 风险与机遇，以及相对于同行的绩效表现，按照分值区间给公司评为 AAA 到 CCC 的结果。其中管理实践评分反映长期基本面影响，包括环境、社会、管治；争议事件评分反映短期突发事件影响，包括监督处罚、法律诉讼、新闻舆情。

年初至今，Wind EGS评级系统陆续对110家上市房企进行了评级。其中，3家房企获得AA评级，分别为招商蛇口、中国海外发展、万科A等家，占比2.7%；获得A评级的房企包括保利发展、万物云、保利置业、绿城服务、深圳控股、中国金茂、绿城中国、雅居乐、瑞安房地产、九龙仓集团、世联行、希慎兴业等13家，占比11.8%；45家房企获得BBB评级，占比40.9%；25家房企获得BB评级，占比22.7%；22家房企获得B评级，占比20%；另有2家房企获得CCC评级。总体上看，获得AA和A评级的房企占比14.5%，大部分房企评级集中在BBB、BB和B，意味着房企在ESG表现上还有较大提升空间。

在环境、社会和治理三项议题具体表现方面，Wind ESG评级也给出了分项得分。其中在环境管理实践上，万科得分最高，为8.05分，招商蛇口和越秀地产紧随其后；社会管理实践中中国海外发展得分最高，为8.79分，绿城中国和万科列第二、三位；治理管理实践中万科、招商蛇口和保利发展列前三位。

除Wind ESG外，上海易居和克而瑞近期也针对55家典型样本房企进行了测评。因为测评体系、测评方法以及获取的信息不同，两家机构的评级结果还是存在较大差异。从这一点也反映出，房地产行业亟待形成一整套更加客观、全面、科学的评价体系。

三、典型房企ESG实践

针对企业ESG信息披露，国资委等部门密集出台政策和指引。2022年国资委公布了《提高央企控股上市公司质量工作方案》，强调探索建立健全ESG体系；2023年发布了《央企控股上市公司ESG专项报告参考指标体系》；2024年4月，上海、深圳、北京三大证券交易所正式发布《上市公司可持续发展报告指引（试行）》；2024年5月，财政部发布《企业可持续信息披露准则——基本准则（征求意见稿）》，形成了我国可持续信息披露的基本框架，信息披露体系逐步走向规范。而早在若干年前，各行业的龙头企业已经开始了ESG探索和实践，房地产行业自不例外。

例如招商蛇口从2008年至2021年连续发布14份社会责任报告，2022年3月发布了第一份可持续发展报告；万科从2009年至今连续16年发布社会责任报告，今年3月还出台了企业内部的供应商行为准则、环境保护政策、举报政策、气候变化政策、生物多样性政策、水资源政策、健康与安全政策、商业道德准则等配套政策；中国海外发展、越秀地产等从2017年开始连续8年披露年度环境、社会及管治报告；保利发展从2012年开始公布年度社会责任报告，今年开始更名为可持续发展报告；作为民营企业典型代表，龙湖集团也从2021年开始公布可持续发展报告。这些报告虽然名称不同、形式不同、内容侧重不同，但不同程度反映了房企在ESG领域的实践，为房地产ESG发展做出了有益探索。

在环境管理实践方面，万科建立了包括气候变化管理体系、气候变化管理目标与规划等一系列制度。2023年万科董事会设立了合适及有效的ESG（包括气候变化）风险管理及内部监控系统，负责听取ESG有关重要事宜的讨论结果。绿色建筑领域，万科早在2012年便成立了北京绿色建筑公园绿色技术联盟，并与英国建筑研究院、中国绿色建筑委员会等机构合作，推动在绿色建筑领域实现高质量发展。

越秀地产为应对气候变化和满足监管要求，在ESG执行小组下成立了“气候变化应对工作小组”，负责识别和管理公司运营及发展中的气候相关风险和机遇。2023年ESG执行小组通过风险矩阵、情景分析、压力测试等风险评估工具，识别和评估集团整个价值链ESG风险的可能性和影响，包括生物多样性、气候变化、能源效率、水资源管理、社会影响、健康与安全、客户满意度、ESG透明度和报告等，并将ESG风险管理融入到越秀地产的日常运营和业务流程中，定期向ESG委员会汇报及检视ESG风险。

在社会管理实践方面，中国海外发展全国客户数据中心已形成包括售后服务中心、客户体验中心、经营服务中心在内的完善服务系统，覆盖所有业务所在地，共计服务1818个项目、850万中海业主，有效完善了自身的服务能力，客户满意度高达98.34%。在营销上，制定并落实《公平待客管理守则》《负责任营销守则》《销售管理办法》等一系列负责任营销管理政策；在保交房工作中，实现交付超9.4万套住宅，及时交付率100%，兑现“放心中海”承诺。绿城中国为了提高客户满意度，按月开展、按季度通报，对所有准业主开展电话调研，了解客户满意度及销售行为合规性。同时制定了《客户投诉管理基础规范》，对客诉分类、处理周期、关闭申请、追责机制等客户反馈管理工作进行了规范，提升客户投诉处理的及时性与有效性。

在治理管理实践方面，招商蛇口建立了多层级的可持续发展管制架构，即“决策层—管理层—执行层”。其中公司董事会（董事会战略与可持续发展委员会）是“决策层”，负责全面指导和监督公司ESG各项议题管理与能力发展；公司可持续发展领导小组和工作小组是“管理层”，负责制定切实可行的方案来保障董事会决策落实；公司总部职能部门以及各单位是“执行层”，在总部职能部门的带领下，在日常业务发展与管理工作中有效融合ESG管理理念，开展ESG管理实践工作。在供应链管理上，2023年，招商蛇口将供应链ESG相关主题纳入内部采购人员交流会，并针对管理要求、质量管控、奖惩公布、反贪腐、专业技术等ESG相关专项内容，面向不同性质的供应商开展培训和讲座活动。

保利发展在ESG管理上也形成了成熟的架构。董事会作为可持续发展管理的最高决策机构，承担可持续发展工作的整体责任；可持续发展工作组由公司总经理负责统筹规划，董事会秘书协调，负责落实可持续发展管理策略、统筹可持续发展管理目标、审阅内部相关方针政策，对可持续发展报告进行初审并提交董事会审议；开展可持续发展相关培训，引导下属企业有序开展可持续发展管理工作。

来源：中国房地产报 城市与区域治理研究院苏志勇/文