广州发布“超预期”救市政策，缓解楼市成交低迷、交付...

毛毛

广州楼市再次释放重磅信号。

5月28日，广州进一步优化调整房地产政策措施，主要包括首套房最低首付降至15%，二套房最低首付降至25%；社保满6个月可在限购区域内购房；区内无房可按首套住房认定；缴存公积金6个月即可申请公积金贷款；允许提取公积金支付首付款；取消限售等内容。

新政发布后，多个楼盘纷纷响应，发布了相应的营销宣传，“史诗级利好”“今夜不打烊”“置业正当时”等海报频频出现在朋友圈，楼盘销售人员也连夜联系客户。多个刚需楼盘营销负责人表示，此前很多客户因首付不足问题无法购房，如今首套房首付降至15%，将有效激发购买力。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，广州因城施策，将房贷首付比例和利率“一降到底”，并优化非本市户籍家庭的限购政策，对于降低购房门槛、稳定市场供求关系具有重要意义，也将为未来广州楼市成交量的稳定复苏“保驾护航”。

楼市面临新困境

去年9月和今年1月，广州相继放宽了限购政策，但今年广州楼市依然经历了“小阳春”爽约，以及“五一”黄金周成交平淡的情况。

据克而瑞数据显示，今年1~4月，广州新房成交面积约180万平方米，而去年同期为299万平方米，同比下降约四成，处于过去十年中相对较低的水平。

二手房方面，尽管整体成交表现优于一手房，但5月以来成交数据也有所下滑。广州市房地产中介协会数据显示，5月（统计周期：4月26日至5月25日）广州二手住宅网签宗数和面积分别为7838宗和78.97万平方米，环比下降了14.13%和12.18%。

广州市房地产行业协会专家委员邓浩志表示，广州楼市表现不佳，新房库存去化周期超过20个月，二手房挂牌量超过18万套，楼市去化压力大，表明了购买力跟不上的客观事实。

成交疲软，价格自然不断下行。国家统计局的数据也佐证了市场情况。4月，广州一手房价格环比下降了1.3%，延续了11个月的下跌趋势，同比下降了6.9%。二手房价格环比下降了1.4%，连续下跌12个月，同比下降了10.2%，在一线城市中表现最差。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，除了成交表现不尽如人意，最近商品房市场还出现了新问题。新房价格和成交量下跌，开发商资金链紧张，新房交付的压力增加，很多项目出现延迟交付、降标减配等问题，这导致市场情绪低迷，预期悲观，房企风险蔓延。

他表示，迫切需要采取一揽子政策来提振市场信心，促进交易活跃，缓解开发商资金链紧张，促进新房和二手房库存去化，从而形成良性循环，稳定市场预期和价格信号。

超出预期的政策

作为出台楼市政策最频繁、力度最大的一线城市，广州“5·28”新政再次超出市场预期。

此次政策调整最大的利好是首付比例的下降。值得一提的是，上周广东省19个城市宣布执行国家对首套房、二套房最低首付政策。当时广州、深圳未在名单之中。然而，几天后，广州却宣布执行首套房首付最低15%，二套房首付最低25%，并取消了利率下限，着实出人意料。

据悉，目前广州主流银行已就房贷利率达成一致，广州首套房利率为3.4%，二套房利率为3.8%。例如，如果贷款300万元，按等额本息、30年贷款计算，新政前可享受的最低贷款利率为LPR-10BP，即3.85%，月供为14064.25元；而新政实施后，按利率3.4%计算，月供为13304.44元，每月可节省759.81元。

李宇嘉表示，新政超出预期的其他方面还包括：首先是允许三套房可以贷款，这直接超出了国家过去对“三套以上不能贷款”的差别化住房信贷政策限制，从一个侧面说明目前市场中加杠杆购房的意愿相对较低，需要提振贷款的积极性。

其次，在限购区域内非户籍人士购房，社保要求从2年缩减至6个月，是一线城市中最低的。

再次是首套房认定标准的放宽。本次广州提出，在所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房可按首套房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。

最后是取消限售，这是一把双刃剑。一方面，它必然会增加挂牌量，结合目前二手房业主纷纷降价出售的现状，可能会导致更多的降价出售问题；但另一方面，增加挂牌量有利于促进“卖一买一”的置换需求，促进刚需购房和改善型购房的良性循环。

短期内释放购房需求

“首付比例的下调，对于广州释放购房需求起到非常积极的推动作用。”邓浩志预测，新政出台后，广州的新房和二手房成交量将出现明显的上涨。但由于库存较大，房价短期内不太可能上涨，总体将保持稳定。

李宇嘉表示，在短期内，新政将提升交易的情绪和规模，但政策效果会逐渐减弱。未来的发展取决于国企入市收房情况，以及政府在推进新型城镇化、公共服务均等化、住房保障等方面的供给端改革能否到位，从而实现新市民、外来人口的市民化，提供大规模的住房保障，并逐步替代商品房下滑，这是推动行业和市场稳定的关键。

根据新政措施，广州将统筹考虑经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等情况，结合存量住房和土地潜在供应情况，科学编制住房发展规划和年度计划，根据市场供求情况，科学调节住宅用地供应，进一步完善“保障+市场”的住房供应体系。同时，加强房地产行业与智慧家居、数字家庭产业的联动，推动高品质住房的建设和发展。

来源：中国房地产报 吕颖雅/发自广州