楼市迎来拐点：信阳楼市何去何从？

毛毛

自2023年新房与存量房降息以来，又相继出台多重利多楼市信息：

1、房产“以旧换新”。提高二手房流动性，助力新房去化，缓解房企财务压力。

2、2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元，抵押补充贷款主要服务于棚户区改造、地下管廊建设、重大水利工程、“走出去”等重点领域。有利于推动地方棚改，刺激新房需求！

3、一二线核心城市，逐次取消限购政策。释放购房需求。

市场面接连传出楼市利多信号，已有部分楼市大V开始唱多楼市，甚至有的楼市大V认为国内楼市将很快回暖，房价也会止跌反弹，迎来上涨。也有楼市大V认为，房产的强金融属性已经一去不复返，现在已经恢复强居住属性，未来房地产市场主需求是改善与刚需。

然而近两年，信阳房地产供应市场也在逐步向着改善市场转型，一方面因为踩着房地产下行的脚步，许多原设计为高品质改善型项目，也不得不降低设计品质，下调价格，以迎合刚需客户需求。似乎，信阳改善型住房市场还未到来，尤其一些偏离主城区的低价刚需项目，销售业绩远胜于主城商业中心区的改善型项目。

笔者以为，并非信阳市的改善型项目房产销售业绩一般，就可以否定信阳楼市的改善性市场。

信阳市购房需求来源，在外就业群体、本地公职单位就业群体、本地普通工商小微企业群体以及资源依赖型工商企业群体等。

在外就业群体，收入相对较高，有充分的实力购置改善型房产，非结婚、子女入学刚性需求，在楼市低迷期，一般非必要，没有在信阳买房居住的需求！

而近两年公职单位从业人员综合收入普遍下调10%-30%，甚至有的单位存在拖欠薪资或者绩效、津贴等现象，综合收入下降，也存在非必要不购房的现象，且即使有换房需求，但期待的是将手里多余房产或在居住的房产变现后，才有购置新房的动力。

近两年个体工商户总体经营颇有些困难，相当部分收入下滑，甚至面临收不抵支的窘境，虽然这部分群体也有充足的购房资金，但因为受市场冲击较大，预期普遍有些消极，即使有换房需求，也不愿意拿出更多的资金出来。

值得一提的是资源依赖性较强的一些工商企业群体，可能有的企业主有充足的资金购置如大平层、叠墅、合院等产品，但是近两年对接的资源项目都结款并不顺畅，虽然账面资金看起来充裕，但多是应收账款，少有拿出大额资金出来用于换房。

于是，有信阳本地房产中介爆出，2024年近半年时间，二手房总成交只有约200套。而据非完全统计，信阳市新房市场月成交下降为200-300套。若数据为实，二手房如此低的成交量，即使有换房需求，也直接被卡在了卖房的这个阶段了。

虽然信阳市改善型房产项目销售不佳，就可以否定信阳房地产的改善市场。据笔者不完全统计，信阳市超15年房龄的商品房超5万套，单位家属院房产超1万套；信阳市超10年房龄的商品房超15万套。而以上房产多已破旧，且户型难以满足当前的居住需求。

目前已有几十座城市推出房产“以旧换新”，笔者以为，若信阳推出房产“以旧换新”，信阳的改善需求市场将被释放！

来源：今日头条 溯源论