未来5年，手持2套房以上的家庭，会面临什么麻烦？

毛毛

每月中旬，都是国家统计局公布上月房价走势的时间点，相较于其他机构来说，统计局公布的数据真实性更强且更具有参考价值，因为其在数据收集、处理和发布过程中遵循了严格的标准和程序，同时得到了法律的支持和监督。这些措施共同保障了统计数据的质量和可靠性。随着时间步入3月中旬，2月楼市的成绩单也即将出炉，一般来说春节期间的楼市行情更值得关注，原因在于其奠定了接下来楼市的发展基调。

对于2月的楼市预测，市场呈现出了截然不同的态度。大多数人认为依旧会保持下行趋势，原因在于1月的数据就十分冷淡，70个重点关注的典型城市中，80%的城市新房同比、环比价格下跌，二手房市场更为冷淡，环比上涨的城市上涨数量只有2个，同比更是全部下跌。但也有许多中介开发商认为楼市会在春节期间回暖，并且开启新一轮的“触底反弹”，并且借用了首都经济贸易大学房地产专家赵秀池的观点：房价越涨人们购买意愿越强。

那么房价究竟是否会像过去一样大涨呢？要回答这个问题，我们首先需要了解到住房本质上也是一种商品，早期房价之所以能够上涨，除了人为炒作以外，作为刚性需求，大家不买不行，而早期住房普及率也很低，与此同时城镇化进程在飞速发展，房子数量供不应求，不断激增的住房需求推动了房价上涨，叠加炒房客、炒房团入场，使得房价如同滚雪球一般大涨。

但目前来看，当前的楼市早已从“卖方市场”转变为“买方市场”，换言之住房的数量已经远远大于需求了。我们都知道当前住房供应过剩，第七次人口普查统计的结果是我国有6亿栋房子，虽然其中只有少部分是居民住宅，但同样证明住房数量已经远远过剩，持有多套房的家庭到底有多少？我们可以根据央行公布的数据进行估算，数据显示：我国城镇家庭住房持有率96%，且户均持有1.5套住房，有两套住房的家庭占比为31.0%，有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。

也就是说，结合第七次人口普查数据不难推算，持有两套房家庭数量约为1.06亿，持有三套及以上住房家庭数量约为3600万。超过四成的家庭已经持有两套以上的房子，也就是说当前住房数量已经严重过剩。正如经济学家马光远前不久对于当前楼市总结的那样：“当前的楼市已经出现了自98年房地产市场化以来，大家首次形成的共识，那就是房价永远上涨的历史已经结束了”。因此，对于多套房家庭来说，未来需要当心3个方面的麻烦：

1、房价稳中有跌，甚至出现持续下跌的问题，炒房投资亏损概率增大

不难发现，相较于过去房价全面上涨，房价下跌时期楼市调控更加频繁，原因在于房价暴跌的危害更加严重，甚至可能引发经济危机，因此需要调控来避免房价暴跌。但即使在一系列扶持买房的措施推动下，许多城市房价依旧在持续走下坡路，甚至连房价领跑的一线城市都无法避免，比如过去被视为“金饭碗”的学区房，如今下跌幅度都高达几百万，但还是无人问津。

有经济学家做过计算，对于炒房投资群体来说，算上住房折旧率、持房成本等一系列因素，需要房价每年涨幅超过9%才不至于亏本。但现在的问题在于，房价连保持稳定都成为了难题，即使有个别城市涨幅能够超过9%，但也没有办法稳定保持，更多时候是涨跌并进。因此可以说住房已经基本失去了金融投资属性，炒房显然已经成为了高危行业，大概率会面临亏损问题。

2、二手房流动性变差，多余房产难以出售，可能会“烂在手上”

相较于新房来说，二手房更能反映出市场的冷热情况，原因在于其买卖主观性更强，不易受到市场调控。正因如此，最近几年尽管新房有所下跌，但是价格跌幅并不明显，但二手房价格下跌的幅度就大得多了，特别是过去一些炒房情况十分严重的城市，更是出现了持续地“抛售潮”，二手房挂牌量直线上升，许多多套房持有者正在纷纷抛售多余的房子。

但问题在于，正如上文提到的一样，住房需求群体已经不多，并且按照过去形成的“买涨不买跌”的市场规律，越来越多的刚需群体选择观望态度，也就导致二手房市场“有价无市”。对于一些急着卖房的群体来说，只有将价格压得很低才能碰到“捡漏”的买房群体，二手房流动性变得十分差。因此，对于多套房持有者来说，随着二手房挂牌量持续增加，人们购房意愿降低，那么多余的房子将会难以出手，甚至“烂在手上”。

3、“房产税”、“空置税”呼声不断，已经到了实质推进的阶段，持房成本进一步增加

最近几年，有关“房产税”、“空置税”的声音从未停息。主要原因在于即使当前房价已经经历了几年下行，但整体依旧处于偏高的水平，根据公开资料显示，2023年我国平均房价收入比为11.5，较2022年下降了6.71%，达到近五年的最低水平，但即使如此，依旧高于国际标准房价收入比“3.0-6.0”的平均水平，除了广州以外，其余一线城市房价收入比超过30，意味着整个家庭不吃不喝地30年的全部收入才能在当地买得起一套房，因此需要“房产税”、“空置税”等硬核调控措施来加快泡沫消除。

一系列证据表明，房产税当前已经到了实质性推进阶段：2021年10月23日，十三届全国人大常委会第三十一次会议，正式通过了全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。也就是说，房产税落地只是时间问题。随着房产税落地，那么多套房持房成本将会进一步增加，因此这些群体需要提前准备。

因此，对于多套房家庭来说，未来5年可能会面临住房贬值、多余的房子难以脱手、持房成本进一步增加三个方面的问题，需要及时做好应对，将多余用不上的房子及时卖掉，不然未来可能会更难出手。与此同时，对于未来几年准备买房群体来说，不要以投资目的买房了，购买最合适的就可以，也不要背负过高的负债买房，就算今年买不起也可以等第二年再买。

（来源：财经前瞻）